政府取消限贷，静态分析或将刺激大约550万套住房需求提前释放。但政策是否真正能够起到作用，在于市场对房价的预期是否会因此而改变。

国庆前夕的9月30日下午，人民银行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中引起热议的政策是对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构仍执行首套房贷款。同时，首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。这些政策的出台，受到了广泛的关注，市场对其“救市”的效果也是众说纷纭。

根据中国家庭金融调查的数据，我们估算，央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放。对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房，实属杯水车薪。

目前，中国城镇地区家庭中68.9%拥有一套住房。这些家庭中，有19.7%既没有负债，同时也计划在未来五年购房。我们预期限贷的解除将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放。

在考虑这些家庭是否有能力购房时，我们以家庭金融资产或家庭已有房产能否支付首付款作为标准。当首付比例为6成时，这些有房无贷并同时计划购房城镇家庭中，仅57.8%的家庭能支付首付款，当首付比例降至3层时，这部分需求可实现的比例将上涨至76.3%。据此估算，限贷政策的放松或将直接刺激全国550万套住房需求的释放。其中，一线城市中，在有房无贷并且计划购房的家庭中，可实现的住房需求从58.7%上涨至79.9%，二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%，三四线城市为从50.3%上涨至72.7%。据此推算，一线城市释放的住房需求约为50万,二线城市约为200万，三四线城市约为300万套住房需求。

需要指出的是，我们对放松限贷影响的分析是静态的。该政策是否真正能够起到作用，核心在于市场对房价的预期是否会因此而改变。在央行新政策出台之前，我们根据今年第三季度的电话回访，发现市场对房产价格预期不乐观。与今年前两个季度相比，中国家庭在三季度，对股票市场和房产市场的预期出现明显分化，看好股市，看跌房市，其中对市场潜在影响更大的拥有多套房的家庭尤其如此。因此，我们预期后市将存在房市股市的投资替代，房市和股市将会呈现明显的跷跷板效应。央行新政出来以后，对房产价格已经趋近悲观的市场预期会不会因此而改变，值得期待。

政府此次救市房地产，客观上的效果是将房产市场的风险由开发商转至普通老百姓。因此，政府应该反复告知老百姓房产市场的风险，同时大力鼓励二手房交易，取消二手房交易环节的各种税负甚至给予一些优惠政策，让能够并且愿意承担风险的家庭来买单。否则，如果市场继续下行，而政府在此过程中被误解为站在开发商一方推波助澜，老百姓会骂娘的。