当前中国住房市场发展的基本特征是存量及增量均严重过剩，有刚性及改善性居住需求的家庭住房购买力不足。这个问题在短期内很难解决。因此，本轮住房市场的下行，并非短期的自我调整，是市场供需不平衡的基本面导致。住房市场下行的趋势将持续到2016年，甚至更长。

    2014年，全国房地产行业各项指标均高位回落，国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指数，从5月起连续七个月出现环比下跌，住房市场进入了一轮下行的轨道。

    笔者所在的中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月发布了《中国城镇住房空置率及住房市场发展趋势报告》。报告指出，我国家庭住房拥有率达九成，已基本实现“居者有其屋”。2013年我国21%的城镇家庭拥有多套住房，城镇自有住房空置率为22.4%，空置住房约5000万套，空置商品房2700万套。这些空置住房一方面沉淀了4万亿以上的住房贷款，是社会资源的巨大浪费，另一方面对住房市场也是潜在的一个巨大压力，类似一个巨大的“堰塞湖”，如不解决，一旦溃堤，有可能将房产市场甚至整体经济冲垮。从需求角度来讲，短期内刚性住房需求为22.2%，改善性需求为13.1%。但是，这些家庭购房能力不足。中国住房市场无论是存量还是增量，都严重过剩。

    针对空置率22.4%的质疑，事实上是社会普遍存在一个重大认识误区，认为城镇化仅仅是农民工离开原住地进入城市，他们或租或买，有刚性需求。但是，事实上，超过50%的进城农民工家庭仅仅是因为其所居住地的编码改变而被统计为城镇居民，或“被进城”。他们并没有迁移，仍然住在其农村宅基地住房里，在短期内没有购买商品房的需求或能力。把“被进城”的家庭误解为主动进城打工居住的农民工家庭，高估了城镇化带来的住房需求，是目前2700万空置商品房的重要原因。

    笔者针对2014年中央推出一系列住房新政的效果进行量化分析：取消限购，对住房市场的总体效果不明显；取消限贷或将刺激550万套住房需求的释放；“公积金新政”最多增加270万套住房需求；降息仅能刺激160万套住房需求的释放。总体而言这些政策能够直接释放的需求有限，在市场预期没有得到改变的情况下，效果极为有限。

    后续的市场数据支持了这些观点。2014年12月，全国各主要城市楼市市场成交量出现明显的翘尾现象，环比增长21.22%，同比2013年也增长9.79%，市场似乎开始筑底回升。但是，市场并没有出现筑底回升应该伴随着的价格上涨。相反，12月份全国100个城市新建住宅均价却继续下滑，环比下跌0.44%。因此，笔者认为，去年12月交易量的增加主要是由于9、10、11月份取消和放松限购、限贷，实行“公积金新政”及央行下调贷款和存款的基准利率等一系列利好政策的陆续出台，以及开发商以价换量的行为所致。住房市场供给过剩、需求购买力不足的基本状况并没有改变。

    展望2015年的房产政策，笔者认为，统一性政策将减少，地方性政策将增多。对比过往两年的中央经济工作会议，2012年提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”；2013年虽未提及市场调控，但从民生工作的角度出发，要求努力解决好住房问题，特大城市要提高住宅用地比例；2014年的会议对房地产相关内容只字未提，进一步体现中央层面对房地产市场统一调控的时代已经过去。同时我们注意到，地方性的调控政策使用得更为频繁。笔者认为，2015年中央将延续当前的调控思路，地方政策则会取决于各地市场变化，具有更多灵活性。地方政府作为房地产发展的直接受益方，也是房产下行的直接受损方，加之地方债务的压力，预期2015年地方政府在房地产调控上的政策将更为频繁。目前仍然保留限购的五个城市中，会有一部分城市取消限购。

    2014年以来，有关不动产统一登记的动作不断。2014年12月22日，备受关注的《不动产登记暂行条例》正式出台，不动产登记的时间也进一步明确。但根据北京市建委住房数据平台的使用情况，笔者认为不动产统一登记工作任重道远，2015年内完成对现有住房情况摸底的可能性较小。同时由于部门之间的利益博弈存在，部分住房可能还是会被排除在统一登记之外。推进登记工作需要牵头部门能很好地协调各部门间的关系。

    从本届政府2014年的住房调控政策可以看出，主要是通过住房金融政策对住房市场进行调控。保障性住房建设也未作为政策重点进行推进。与2014年一样，2015年房地产企业仍面临高库存的压力。笔者认为，为减轻房地产库存压力，政府可能采用诸如回购或回租成熟的存量商品房项目作为棚改福利房，也存在通过调控租房市场刺激存量房入市的可能。

    2015年房产市场区域分化将更为明显。2014年，从土地市场的热度可以看出，一线城市表现明显好于其余城市，一线城市的房价预期仍然看涨。面对2014的库存压力及住房需求的乏力，所有的地产商都面临“要么转型，要么破产”的困境。为了应对行业发展的瓶颈，万科率先提出要做城市配套服务商，以及行业探路者；而绿地早已建了多个商用物业，并大规模进军海外。当然同样存在着部分房地产商一时难以转型，通过囤地的方式押宝一线城市。 （首发《南方都市报》)