MTO成效显著

1994年美国实施的“向机会迁居”（Moving To Opportunity，MTO），是由美国住房和城市发展部（HUD）设计的解决低收入家庭住房问题的一项社会实验，通过给居住在贫困社区的贫穷家庭发放租房补贴券，鼓励这些家庭向非贫困社区搬迁。

目前，美国有超过130万个家庭依靠这一项目支付房租。当家庭找到合适的住房时，使用HUD发放的租房补贴券，只需用其总收入的10%支付租金，而公共住房机构将支付余下的住房租金。为维持这一项目运转，美国财政用于此项目的财政补贴不断增加，2013年计划投入190亿美元用于支持这一项目的运营。

在项目实施初期，参与此实验的家庭都居住在极度贫困社区，大多数家庭户主是妇女，2/3的家庭是非裔美国人，1/3的家庭是西班牙裔人；此外，这些家庭中有75%的户主在领取福利金，40%多的户主未完成高中学业，而且大多数有2~3个小孩。为准确评估租房补贴对贫困家庭的影响，这些家庭分别被随机分配到两组，一组家庭获得租房补贴券，另一组作为对比，不能获得补贴券。

在项目实施5~7年后的中期评估发现，获得租房补贴券的家庭，其生活状况比没有获得的家庭有显著提高。例如，对生活居住安全感以及住房和邻里的满意度都有显著提高。同时，对于减少青少年犯罪行为方面，MTO的效果也较明显，获得房租补贴家庭的子女犯罪率比没有获得的家庭低6%~11%。

在项目实施10~15年后的长期评估发现，获得租房补贴券的贫穷家庭更愿意搬迁到贫困比例较低社区居住，这在很大程度上可以降低贫困居民聚居导致贫民窟形成的可能性。获得补贴券的家庭迁往的社区平均贫困率为11%，而没获得补贴券家庭所居住的社区，贫困率高达40%。

MTO对我国的启示

笔者认为，美国MTO项目显著的效果，对我国房地产市场的发展和解决贫困城市家庭住房问题有一定的借鉴意义。

一些家庭（贫穷家庭或者年轻的家庭）在收入较低情况下买不起房，我认为应使用租房补贴券鼓励他们租房。这对我国楼市发展至少有以下几个方面的好处：

首先，鼓励使用租房补贴券可以将住房市场的存量房释放出来，作为现有房地产市场的补充。我国房地产市场上有大量的存量房可供释放，根据2011年中国家庭金融调查的数据，我国有18.65%的城镇家庭有两套或两套以上的住房，而其中有67.54%的家庭未出租其房屋。如果政府使用租房补贴券，鼓励年轻或贫穷家庭租房而非购置住房，那么不但能缓解这部分家庭的购房压力，同时有助于租房市场的发展。

其次，向家庭提供租房补贴券，有利于促进劳动力的流动，使得劳动力资源得到有效配置。家庭受住房的约束较大，影响家庭成员在劳动力市场上的流动。工作初期购房能力不强，也不一定能从事最为适合的工作，在这种情况下购房，不仅加重了整个家庭的经济负担，也增加了更换工作的成本，影响了整个劳动力市场资源配置的效率。从这个角度来看，我认为发展租房市场、使用租房补贴券的办法能够缓解这一问题，家庭成员更换工作所受约束会减少，住房导致的劳动力流动性不足的问题能得到有效解决。

租房补贴券在我国实施的可行性

目前我国主要以保障房建设来解决低收入家庭的住房问题。2011年开工建设保障性住房和棚户区改造房1000万套，计划投资1.3万亿元，而其中5000亿元由中央和地方政府共同承担，8000亿元由社会机构和企业承担。根据CHFS的数据，收入位于25%分位数以下的城镇家庭，年平均收入约为8800元，全国大约有5250万的城镇家庭位于这个水平以下，这部分家庭的住房负担较大，房贷余额和收入比为1.49，而全国城镇的平均水平为0.53。

如果将保障房投资的10%（减少的保障性住房数量为100万套）进行租房补贴，平均每户贫困家庭补贴1500元/月，那么将解决720万家庭的租房问题。同时，我国城镇家庭户均住房数量为1.23套，其中67.54%有二套房的家庭住房未出租，住房空置率约15.5%（0.23×67.54%），据此推算我国城镇二套房空置的数量约为3260万套，完全可以满足720万家庭的租房需求。

相比于大规模修建保障性住房，通过租房补贴来帮助低收入家庭解决住房问题成本更低，地方政府实施的灵活性更大，这种间接的调控和补贴手段或许是一个不错的思路。