日前，复旦大学陈杰副教授在FT中文网撰写了《中国居民资产之谜》等文章。在文中，陈杰错误使用了以城市常住人口为计算口径的人均住房面积乘以城市户籍人口来估算城市常住人口的住房总资产，这无疑会低估城市常住人口的住房资产总额。同时，采用新建商品住宅价格估算存量房价格的做法也存在很大问题。此外，对中国家庭住房负债资产比为10%的假设也与实际数据相差很大，使得陈杰对中国家庭住房资产的估算结果偏差很大。笔者详细说明如下：

一、“城市居民”的含义

在《中国家庭金融调查报告2012》（以下简称《报告》）中，我们明确将所调查到的受访家庭按照户籍分为“城市居民”和“农村居民”。因此，报告中的“城市居民”指的是“城镇户籍人口”，农民工家庭按照户籍归入“农村居民”。这一点在早期的没有正式出版的报告精华版中虽然没有说明，但是在2012年6月正式出版的《报告》中是非常清楚的。为了和国家统计局的数据进行对比，在《报告》第一章我们也按照常住人口的居住地区对城乡进行了划分。从数据上看，国家统计局公布的2011年城市常住人口比例为51.3%，CHFS统计数据统计结果为51.4%；2011《中国人口年鉴》公布2010年城市户籍人口比例为34.17%，CHFS统计数据为36.9%，男性比例为51.4%，CHFS统计数据为50.7%。所以，CHFS的调查数据结果与国家统计局的数据是高度契合的。陈杰错误的用按户籍划分的城乡家庭资产均值乘上按居住地域划分的城乡常住家庭数量，当然会得出错误的结果。

二、生产性资产是否应纳入居民家庭资产

在我们的《报告》中，家庭非金融资产包括农业、工商业等生产经营资产、车辆资产、家庭耐用品等资产、房产与土地资产。陈杰在文章中提到美国统计署公布的美国居民家庭资产汇总数据，并未包括生产性资产。

但是，据我们了解，美国统计署公布的家庭资产也包括了生产性资产 (http://www.census.gov/compendia/statab/2012/tables/12s0720.pdf， table 720）。OECD等其他国际机构通用的家庭资产定义标准中也包括了家庭的生产性资产（OECD关于非金融资产定义网址）。此外，作为美国最具权威的家庭金融调查，SCF（Survey of Consumer Finance）也明确将生产性经营资产纳入了非金融资产之中（SCF对于非金融资产的定义）。因此，我们的计算方法符合国际规范。

三、城市居民房产是否偏高

陈杰在《合理估算中国居民资产》一文中根据住建部公布的人均住房面积来估算中国城市住房资产存在计算口径不一致的问题。住建部所公布的人均面积其统计口径为城市常住人口，因此将常住人口的人均住房面积乘以城市户籍人口数来估计城市家庭住房资产显然是不妥的，忽略了大量“流动人口”的存在。正确的估算方法应该是，2010年中国城市居民人均住房面积为31.6平方米（ 国家统计局 2011年 《中国统计年鉴》 ， 下文国家统计局数据均来自此年鉴）；城市商品房平均每平米销售价格为5032元，城市居民人口数为6.91亿。在不考虑人均住房面积与商品房销售价格增长的前提下，中国城市住房资产应该为109.9万亿。如果考虑2008、2009、2010三年来人均住房面和房价的增长， 2011年城市居民人均住房面积32平方米，城市商品房销售价格5803元每平方米，则可得出2011年城市家庭住房资产128.3万亿，而绝非70~80万亿。需要说明的是，这还是在不考虑新建住房相比于存量房在地理位置劣势，以及房屋装修的费用的情况下，使用新建住房销售价格5803元进所行的保守估计。

同时，陈杰在文中利用新建住宅销售价格每平方米5011元估算存量房市场价值，这种处理方式也值得商榷。必须注意到，房屋的价值，新旧程度只是一方面，房屋所处的地理位置、装修成本等都在很大程度上决定了其市场价值。相比于以前修建的存量房，新建商品房大多距离市区很远，因此从这个角度讲，利用每平方米5011元的新建住宅售价估算存量房市场价值并不正确。根据CHFS数据计算得出，2011年新买住房的平均价格为6361元，而2011年所有房屋的均价为7196元，由此可以看出新建房屋销售价格并不能代替平均房屋价格。

在住房价格上，我们非常小心。对于样本中的绝大部分城市社区，我们还收集了由社区居委会提供的社区房屋价格数据，居委会工作人员拥有丰富的社区工作经验，对于社区信息非常熟悉。根据此信息我们计算得出以上社区的平均房屋价格为6881元。同时我们根据以上社区的受访家庭所提供的房屋价值计算出了平均住房价格为每平方米7473元。我们还将收集到的社区住房价格与该社区受访家庭所提供的房屋价值计算出的平均住房价格一一进行了比对，社区房价与自报房价的接近程度约为95%。通过平均比对和个体比对，我们可以看出，受访家庭自报价格与市场价格是高度契合的，不存在受访户谎报误报等情况。另外，陈杰假设中国城市家庭的住房负债资产比为10%，利用个人房屋贷款余额对中国城市家庭住房资产进行了估算，遗憾的是，该假设与实际负债比例（4.06%）相差甚远，其估计自然与事实也相差甚远。

根据CHFS调查数据，拥有城市户籍人口比例为36.9%，平均家庭规模为3.03人。根据2011年国家统计局公布的人口数13.47亿计算，中国拥有城市户籍的家庭数量为1.64亿。同时根据CHFS的数据，城市户籍家庭住房拥有率为85.39%，城市户籍有房家庭户均房产为108.29万元，城市户籍有房家庭户均房屋面积131平方米，城市户籍有房家庭户均家庭拥有套数1.25套。由此可以得出平均每套住房价格86.63万元，房价平均每平方米8266元。因此，用城市户籍的家庭数量1.64亿乘以城市户籍家庭住房拥有率85.39%再乘以城市户籍有房家庭户均房产108.29万元，得到中国城市户籍家庭房屋价值为151.65万亿。

根据CHFS数据，城市常住人口家庭住房的银行贷款占资产的比例为4.06%，而非陈杰推测的10%。数据显示，受访家庭拥有第一套房的住房50.5%是1998年前获得的。1998年作为中国住房改革的分水岭，1998年前的全国城镇住房实行的多是实物分配，因此这一部分家庭的房屋负债资产比很低，仅有2.2%的家庭有房贷。进一步来看，随着房价的不断攀升，没有银行贷款的现有住房资产价值不断上升，负债资产比例势必会降低。前文已经计算出中国城市户籍人口家庭房屋价值为151.65万亿，可以大致推算出2011年截至我们的调查结束时（2011年8月底），个人房屋贷款余额为6.15万亿。这个数据与中国人民银行公布的《货币政策执行报告2011年第四季度》报告中2011年末去全国个人购房贷款余额7.14万亿是可比的。

陈杰的计算是基于宏观数据及主观假设而得到的。主观假设当然有可能错误，其基于的宏观数据也是来自于微观调查。中国%E