长久以来，对于房价问题的探讨最终都会归结到土地财政。政府采取的诸如限购、停贷等各项需求调控政策，也因为没能触及土地财政这一核心问题而收效甚微。利用中国家庭金融调查（CHFS）的数据，我们发现仅针对多套房征收2.8%的房产税，就既能从根本上缓解地方政府对土地财政的依赖，又能较好地抑制过热的投资需求。

根据财政部公布的数据，2012年我国土地出让金总额为2.89万亿元，其中78%用于征地拆迁等成本性补偿，归属于政府的土地收入为6260亿元。

目前，房产税正在上海、重庆试点。如以上海模式在全国征收房产税，仅能征收到84亿元，杯水车薪。事实上上海、重庆的房产税试点对地方财政和抑制房价都没有起到明显的作用。

第二被经常谈起房产税征收方案，是对增量收税。如以填补6260亿元土地财政净收入为目标，根据2012年的新购房情况，房产税税率将高达房价的14.7%，如此一来购房家庭将不堪重负，因此这一方案并不可行。

所以，房产税要有效弥补土地财政收入，必须对存量收税。我们经过计算发现，税率仅为房价的0.60%，就能满足土地财政目前的净收入。当然，对所有存量房征税，低收入阶层负担会很重，也会引起社会各界的强烈反对，同样不可行。

而仍以弥补6260亿土地财政净收入为目标，如果只针对多套房家庭的二套或以上住房征税，根据CHFS数据估算，房产税税率为房价2.8%就足够了！

值得指出的是，2.8%的年税率与世界其他国家相比，并不算高。例如，美国房产税率在1%~3%，西班牙为3%，德国在1%~1.5%，法国为3%，新加坡自住房税率为4%，其他房税率高达10%。

对家庭持有的多套房征收2.8%的房产税，明显增加了持有多套房的成本。以首付比例60%、年利率7.2%计算，同时考虑购房资金5%的机会成本，再加上2.8%的房产税，住房价格应至少保持每年9%的增长，持有多套房才不会亏损。过去三年，全国商品住宅价格的年均增长率为6.8%，不足以支撑9%的持有成本。2.8%的房产税率将有效抑制投资购房。

总体来讲，正在试行的房产税模式不能解决土地财政问题，对抑制房价的效果也有限。针对多套房收取2.8%的税率，足以为政府提供稳定的财政收入，缓解地方政府对于土地财政的依赖，也足以有效抑制投资性购房，挤出房价泡沫。而只对多套房征税，也不会增加广大单套房家庭的税收负担。

（首发于第一财经日报）