自空置率报告6月10日发布以来，引发了社会关于空置率的热烈讨论，我们也陆续收到了很多意见与建议。近日美林证券经济学家陆挺先生对我们的报告提出了很多疑问。（http://blog.sina.com.cn/s/blog_66121bf00102uy43.html）他的问题可概括为以下三类：第一，城镇地区的界定及城镇住房的界定；第二，抽样方法及权重的选择；第三，关于是否遗漏农民工的问题，以下我们逐一进行回复：

第一，城镇地区的界定需要统一的标准

陆挺从六普和CHFS得出的我国城镇化被高估了至少25%的结论，是草率的。在我国近70万个社区（居委会、村委会）中，城镇化是一个渐进的过程。无论是从社区拥有农用地、宅基地的比例，拥有自建房的比例，还是参加农村医保社保的比例，或是非农务工的比例，都是一个连续的变量。目前没有任何研究证明选择哪一个百分点划分是合理的。唯一可以使用的标准是国家统计局的城乡分类码。另外，国家统计局涉及到城乡问题的数据均建立在其对城乡的化分上。任何一个全国性的调查，若自行设立城乡标准，将失去与其他数据比较的基础。

正如陆挺先生所说，我国确实存在由于建制城镇化而成为城镇常住居民的农村家庭。我们将常住在城镇的农村户籍家庭分为两大类，第一大类是“被进城”家庭，第二类才是“主动进城”的家庭。“被进城”家庭仍然居住在自己的农村自建房中，仍然保留着他们的农村户籍，但因所在区域由县变为区或市，由镇变为街道，或其他原因，在统计或行政意义上变为城镇地区，也就因此变为城镇常住居民。“主动进城”的家庭包括农村户籍离开自己的住房到城里去打工和生活。

认为城镇化仅仅是“主动进城”是中国社会普遍存在的一个重大误区，需要澄清。根据国家统计局的数据，2009年至2013年，全国有4.4%的社区编码变化，社区性质由农村变为城镇。在我们的数据中，同样时间段有4.1%的社区有此变化。因此，在社区层面，我们的数据可能略略低估“被进城”的数量。即使如此，我们发现，常住在城镇的农村户籍中，超过50%为“被进城”，“主动进城”的比例则略低于“被进城”。“被进城”家庭从事非农工作的比例高达71.4%，与农村地区存在显著差异。这些家庭中，90%的家庭在常住地拥有住房，仅13.5%的家庭拥有的是商品房。这批已“被进城”的家庭对于城镇住房当前需求极为有限。但是，许多研究人员、开发商、地方政府甚至中央政府都可能错误地将“主动进城”部分当做城镇化的全部，在对城镇化的认识上存在“重大误区”。其后果之一是大大高估城镇化对住房的需求，是当前供给过剩的重要原因。

关于“被进城”居民的住房，陆挺先生认为这些住房是农民的自住房，因此不是真正的城镇住房。我不同意这个说法。这些住房解决了“被进城”居民的住房需求，应纳入城镇住房的分析之中。同时，我们的数据还显示，这些“被进城”家庭中，13.5%的家庭将其住房出租。这些住房可能位于城中村及城市近郊，解决了外来人口的住房需求。因此，这部分住房是不能从城镇住房中直接剔除的。同样，陆挺先生在利用户籍人口住房数据及05年后新增住房估算城镇住房存量时，将这部分住房直接抛弃的做法是错误的。

其二，抽样方法和权重的选择。

CHFS采取分层、三阶段与规模度量成比例（PPS）的抽样设计。第一阶段抽取行政区划的县（市、区），第二阶段在抽中的县抽取社区（居委会或村委会），第三阶段在抽中的社区抽取访问的家庭。由于富裕家庭在收入或财富分布中处于尾部较薄的位置，如果采取简单随机抽样,富裕家庭被抽中的概率相对更低。在样本量有限的情况下，为更多地了解富裕家庭信息，避免富裕家庭代表性不足的问题，我们在第三阶段抽样时，在高房价社区多投放了样本。

陆挺先生对第三阶段的抽样和权重调整的理解上有一定偏差。陆挺先生认为“在社区这个层面，无论是通过房价还是其他指标，数据质量已很不稳定，权重确定的随意性相当大。”的确，我们在高房价的社区投放了更多的样本。但这并不意味着，我们在不知道总体房价分布的情况下，无法对抽样权重进行计算。在计算抽样权重时，我们只需知道每一阶段被抽中家庭入样的概率即可。在末端抽样（第三阶段抽样），我们采取的是完全随机抽样，每一个家庭入样的概率只与我们在该社区抽取的样本数和该社区总的住户数有关。只是我们为了提高获得富裕家庭信息的可能性，在高房价社区尽量多投放了样本。每一个样本在第三阶段的入样概率我们可以通过该社区抽取样本总数与准确的社区总住户数计算得到，从而可以准确计算出第三阶段的抽样概率和样本权重。不存在陆挺先生所说的“权重确定随意性大”的问题。

至于陆挺先生为证明CHFS权重调整随意，而引用的多套房家庭占比的例子是不准确的。权重调整前的准确的多套房比例是，2012年11月我在《第一财经日报》刊发的《住房刚需不再旺盛房地产冬天3到5年后来临》的文章中，多套房比例为15.5%，权重调整后为15.8%，可见权重调整对结果的影响并不明显。

其三，是否遗漏农民工问题

我们在城镇地区的调查以家庭为基础，因此没有包括居住在集体宿舍以及工棚中的居民。陆挺认为没有单独居住的农民工绝大部分被排除在我们的家庭调查之外，这是不正确的。我们的农民工主要来源于两类。一类是城镇地区主动进城的农村户籍家庭，另一类是农村地区家庭回答的进城务工的家庭成员。这样的做法仅会遗漏掉举家外迁同时又居住在集体宿舍中的农民工家庭。然而根据《2013年全国农民工监测调查报告》，举家外出农民工家庭为3525万，而外出农民工中40.5%居住在单位宿舍以及工棚中，据此推算，我们的样本中遗漏掉的农民工数量为1428万，绝非1.7亿外出农民工的大多数。

2011年8月和2013年8月，我们完成了两轮全国调查，样本量达到28143户家庭。明年我们还将进行第三轮全国调查。这几年我们的工作获得了社会各界的广泛关注，通过不断的交流也使得我们对于问题的理解更为透彻。我们欢迎来自社会各界的讨论，这样才能为社会提供更准确的信息，为老百姓、业界和政府服务。